1. 건폐율
건대지 면적에 대한 건축면적의 비율
※ 건폐율을 규제하는 목적은 대지안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다. 아울러 화재 기타 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적이 있습니다.
건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100
ex) 100평 대지에 70평짜리 건물을 지었다고 해보겠습니다.
이 경우 건폐율은 70%가 되는 것입니다. (70 / 100 * 100 = 70)
| 도시지역 | 관리지역 | 농림지역 | 자연환경 보전지역 |
||
| 주거지역 | 70%이하 | 보전관리 | 20%이하 | 20%이하 | |
| 상업지역 | 90%이하 | 생산관리 | |||
| 공업지역 | 70%이하 | 계획관리 | 40%이하 | ||
| 녹지지역 | 20%이하 | - | - | ||
※ 건폐율이 클수록 대지면적에 비해 건축면적의 비율이 높다는 것입니다.
즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 뜻입니다.
※ 건폐율은 높은 것이 좋고 토지 가격에 직접적인 영향을 미칩니다.
건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높습니다.
그리고 이 건폐율은 용도 지역에 따라서 크기가 달라집니다.
2. 용적률
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적(지하층 제외) 비율
(아래 ※주의 참고)
여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다.
용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100
ex) 100평의 대지가 있습니다.여기서 바닥면적이 70평인 건물을 3층으로 지었습니다.
그러면 이 건축물의 연면적은 210평이 됩니다. 따라서 용적률은 210%가 됩니다.
(210 / 100 * 100 =210)
※ 주의
| 원래 건축물의 연면적에는 지하층의 바닥면적도 포함이 됩니다. 가량 바닥면적이 70평인 건물을 지하1층. 지상3층으로 지었다면 건물의 연면적은 280평이됩니다. (70 * 4 = 280) 그런데 용적률을 계산할 때 쓰는 연면적에는 지하층의 바닥면적은 포함되지 않습니다. 위의 예에서 용적률 산정시 연면적은 210평이 됩니다. 즉, 용적률을 계산할 때는 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함됩니다. 그리고 또하나, 지상층의 면적 중에서도 주차용으로 쓰이는 면적이 제외됩니다. 예를들어 바닥면적이 70평인 건물을 지하1층. 지상3층으로 지었습니다. 그리고 1층은 전체를 주차장으로 사용합니다. 이경우 연면적은 280평입니다. (7 * 4 =280) 그런데 이 건물의 용적률 산정용 연면적은 140평이 됩니다. (지하층과 주차장으로 쓰이는 1층의 바닥면적은 제외되므로) |
※ 용적률이 클수록 대지면적에 비해 건축물의 연면적의 비율이 높다는 것입니다.
용적률이 크다는 것은 그만큼 건물을 높게 지었다 즉. 건물의 층수가 많다는 것을 의미합니다.
※ 따라서 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있습니다.
그러므로 용적률도 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 당연히 용적률이 높은 토지가 용적률이 낮은 토지에 비 해 가격이 높습니다.
그리고 이 용적률도 용도지역에 따라 크기가 달라집니다.
건폐율과 용적률은 국토계획법 시행령에서 정한 건폐율, 용적률은 중개 실무나 실제 건축에서는 아무런 의미가 없습니다. 구체적인 개별 토지의 건폐율, 용적률은 그 토지가 속하는 해당 지자체의 '도시계획조례'로 정합니다.
토지를 매입하시는 경우 해당 토지의 건폐율, 용적률이 얼마인가 하는 것을 본인이 직접 해당 지자체의 조례를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
2줄로 요약하자면
건폐율은 넓이 개념!
용적률은 높이 개념!
이 되겠습니다