지식산업센터 분양 절차 및 실투자금 정리

멋있네요. 

 

 

자기자본

투자자 입장에서 지식산업센터를 분양받으려면 최소한 공급가의 25% 정도가 있어야 합니다. 신용상에 문제가 없으면 잔금대출은 80% 정도 나옵니다.

 

부가세

분양 가격은 토지 가격과 건물 가격으로 구분되는데 건물 가격에 대해서는 10%의 부가세가 붙습니다. 부가세는 나중에 환급을 받는 금액이지만 자기 자본을 최소화하는 투자자 입장에서는 초기에 실제 투자금에 포함되므로 고려대상입니다.

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분양절차 (계약금-중도금-잔금 )

일반적인 분양절차는 계약금-중도금-잔금 3가지 절차로 진행됩니다.

투자금의 비율은 현장에 따라 다르지만 대부분 10%-50%-40% 또는 10%-60%-30%로 진행됩니다.

 

1. 계약금

= 전체 분양가 10% 

2. 중도금

중도금도 계약과 같은 형태지만 중도금 대출을 통해 여러 번에 거쳐 납부하게 됩니다.

 

※중도금의 경우 중도금 대출을 통해 진행되므로 투자자가 추가로 납부하는 금액은 없습니다. 시행사에서 무이자로 대출이자를 내주고 (대부분 분양가에 업해서 포함되어있음) 부가세도 중도금 대출 금액 안에 포함이 되는 경우가 많기 때문에 특별히 신경 쓸 일이 없습니다.

 

3. 잔금

잔금 시에는 잔금 대출을 받게 되는데요. 보통 레버리지를 최대로 활용하므로 소득과 신용상태에 따라 받을 수 있는 최대한의 한도를 받은 뒤 중도금 대출을 상환하고 남은 돈은 잔금 납부에 사용합니다. 잔금대출로 잔금 납부를 하고도 남은 돈이 결국 추가적으로 준비해야 하는 자기 자본이 됩니다.

 

※대출한도

	공장	지원시설
실입주기업	80~90%	50~70%
임대사업자	70~80%

 

그런데 여기서 비용이 끝나는 것은 아닙니다.

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취득세 + 등기비용

분양대금을 다 냈으면 등기를 해야 됩니다. 이때 4.6%의 취득세와 등기 관련 비용이 발생합니다. 결국 이 2가지 최종 등기까지 마무리하려면 비용이 추가적으로 준비가 돼있어야 합니다.

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[참고] 임대사업자의 경우 취득세는 4.6%입니다. 실입주를 한다고 2.3%로 50% 감면을 받아도 나중에 임대사업을 하게 되면 2.3%를 추가로 내야 합니다.

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결국 1억 원짜리 매물을 분양받기 위해서는 최소 25%, 2500만 원 이상의 비용이 필요합니다.

 

 

지식산업센터 투자 자기 자본 관련 주의사항

분양상담사와 지식산업센터 상담을 받으면서 분양에 들어가는 실투자금(자기 자본)에 대한 얘기를 해보시면 대출이 90%까지 나올 수 있기 때문에 실제 10%의 금액으로 분양을 받아 월세를 받을 수 있다고 말하는 분들이 많습니다. 하지만 90%는 현실적으로 투자자에게는 어려운 한도입니다. 실사용자인 실입주 기업의 신용등급이 우수한 경우에는 가능할 수 있지만 임대사업자 투자자는 80%를 최대로 생각하는 것이 좋습니다. 그리고 분양대금을 완납하면 바로 이어질 취등록세와 등기비용, 인테리어 비용도 미리 고려를 해야 나중에 예상치 못한 금액으로 당황하는 일이 발생하지 않습니다.

 

 

[출처] 지식산업센터 분양 절차 및 실투자금 총정리 (빌딩랩 ★ 지식산업센터 연구소 (buildinglab)) | 작성자 지산소장